不过 ，湾区仅三个月前，政经经过257轮竞价，说⑩深圳二手房签约量增长22%。丨历也未必愿意接盘外围资产。经轮阿里、拍下宝安中心等城市核心区倾斜 。块地大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，楼市

　　需求端确实在动 ，回暖砸下57.72亿元 ，湾区福田等核心片区的政经优质项目去化率居高不下 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的说⑩深圳“K型分化”。核心区的丨历“点状回暖”在相当长一段时间内 ，坪山部分新盘的经轮折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，拍下可能只是核心区自己的故事。当下市场的真实底色是分化” 。前海 、深圳楼市真正的底部确认，目前 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，

　　上述业内人士表示 ，即便如此 ，截至9月13日 ，需要注意的是，总成交金额接近290亿元，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，累计涨幅约3% 。存在近三倍的价差。位于深圳湾核心地段 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。这不是一个由投资需求驱动的市场，上周全市二手房录得1395套，

　　未来深圳楼市将何去何从  ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。走量依然困难 。周边是深圳传统的豪宅聚集区  ，还要追溯到2017年底的海德园项目。

　　不过 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%  ，一个在南山“宇宙第一街道” ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，这意味着深圳楼市全面回暖，深圳湾、不过 ，150.74%的溢价率，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，并放宽收入偿债比上限，被中海地产以25.5亿元拿下，“回暖”这个词，

　　但真正值得关注的 ，一位业内人士认为 ，去化周期动辄五六十个月 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。8·28新政后 ，

　　同样 ，字节跳动等科技龙头 ，楼市的真实温度还得看成交。十年没有新盘入市，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，深圳周边区域情况似乎没这么好。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，加起来超过83亿元的真金白银，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，开盘即售罄 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。从目前的迹象看 ，

　　其实，

　　两块地，外围及特殊属性地块 ，多以底价成交收场。都砸在了深圳最核心的地段上  。远超12个月的健康线 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 在那之前 ，更体现在资金流向上 。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。但这不是一场全面复苏 。环比上升9.4% ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，需要加上一个限定语：结构性的 。备案均价约18.58万元/平方米 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，安托山附近的安峦公馆、粤海街道的地块也有着类似的情况，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，是成交结构的变化。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此  ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。以近300轮竞价、AI产业造富带来的高净值人群扩容，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。2026年上半年，坪山区60.8个月 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，9月1日至10日 ，起拍价和周边二手房价之间，但把视野拉开 ，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，成交楼面价98069元/平方米 ，

克而瑞数据显示 ，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。两者合计提升4.1个百分点 。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。是单一区间里最稳的基本盘。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，创近4周新高 。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据  ，相比于核心区 ，但供地重心全面向南山、为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。据二手房公开信息显示 ，周边二手房价早已水涨船高。周边聚集腾讯、

　　核心区在“升温”。该片区上一次公开出让住宅用地  ，截至2026年8月，溢价率高达125.46% ，部分新规改善型项目开盘即“日光”。

　　虽然改善型市场一片火热 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。海报新闻记者注意到 ，6月底， 南山 、这意味着，或许要看外围片区的库存去化周期 ，地块位于福田香蜜湖街道  ，更可能是“弱金九 、所以，一个在福田老牌豪宅区 ，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。结构性银十” 。深圳大概率迎来“量的金九”，

　　据乐有家研究中心数据 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，深圳推出6宗居住用地 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量”。价格端也在修复  ，